Cuando vendes tu parte de un proindiviso, lo que más mueve la cuenta final son los impuestos: cuáles se pagan, quién los paga y en qué plazo. Hay tres: la tributación de la operación (ITP o AJD, según la vía), la plusvalía municipal (siempre que haya inmueble urbano) y el IRPF del vendedor (ganancia o pérdida patrimonial). Cada uno tiene sus reglas, sus plazos y sus excepciones.
Antes, un repaso corto al marco civil, porque la forma de vender decide qué impuesto toca. Después, cada impuesto con sus plazos, para que sepas qué te espera antes, durante y después de la operación.
1 · Marco civil: cómo se vende
El art. 399 CC: libertad para vender la cuota
Cualquier copropietario puede vender libremente su cuota a un tercero, sin necesidad de permiso de los demás (art. 399 del Código Civil). Esto incluye:
- Vender el 100% de su cuota.
- Vender una parte de su cuota.
- Hipotecar la cuota.
- Donarla.
El art. 1522 CC: el retracto del otro copropietario
El art. 1522 CC reconoce a los demás copropietarios el derecho a comprar al mismo precio durante 9 días desde la notificación fehaciente. Si no se notifica, el retracto puede ejercerse hasta 9 días desde que el copropietario conozca la transmisión.
Tres vías de venta posibles
- Venta del 100% conjunta con todos los copropietarios.
- Extinción de condominio: uno se queda con el todo.
- Venta de la cuota a tercero con notificación de retracto.
Cada vía tiene sus condiciones civiles propias.
2 · Tributación de la operación
ITP vs AJD: la diferencia que cuesta miles de euros
La doctrina consolidada del Tribunal Supremo (STS 2297/2019) y de la Dirección General de Tributos distingue:
- Compraventa entre extraños o entre copropietarios sin extinción de comunidad: tributa por ITP (6%-11% según CCAA).
- Extinción de condominio (uno se queda con el todo): tributa por AJD (1%-1,5% según CCAA).
Diferencia en una operación de 100.000 €: entre 5.000 y 10.000 € de ahorro al optar por extinción cuando es posible.
Tipos de ITP por CCAA (orientativos)
| CCAA | Tipo general | Tipo reducido |
|---|---|---|
| Madrid | 6% | 4% (jóvenes, viv. habitual) |
| Cataluña | 10% | varios escalones |
| C. Valenciana | 10% | reducciones |
| Andalucía | 7% | reducciones específicas |
| Galicia | 8% | bonificaciones |
| País Vasco | 4% | régimen foral |
Plazo de presentación
- Modelo 600 (ITP/AJD): 30 días hábiles desde la firma de la escritura.
- Modelo presentado por el comprador.
3 · Plusvalía municipal
Qué es
Impuesto local que grava el incremento de valor del suelo urbano cuando se transmite. Regulado en el RDL 2/2004 (Ley de Haciendas Locales).
Quién paga
En compraventa, el vendedor (art. 106 RDL 2/2004). En herencia, los herederos según sus cuotas.
Después de la STC 182/2021 y RDL 26/2021
El contribuyente puede elegir entre dos métodos:
- Método objetivo: coeficiente sobre el valor catastral del suelo según años de tenencia.
- Método real: diferencia real entre valor de adquisición y de transmisión.
Si no hay incremento real de valor, no se paga el impuesto, según STC 182/2021 y RDL 26/2021.
Plazo
30 días hábiles desde la transmisión.
Bonificaciones
Variables según municipio. En herencia a familiares directos, hasta el 95% en muchas grandes ciudades.
4 · IRPF del vendedor: ganancia patrimonial
Cómo se calcula
Ganancia patrimonial = Valor de transmisión - Valor de adquisición
- Valor de transmisión: precio escriturado menos gastos de venta (notaría del vendedor, plusvalía municipal).
- Valor de adquisición: precio original o, si fue heredado, valor declarado en ISD; más gastos e impuestos pagados al adquirir.
Tipos aplicables
La ganancia tributa en la base del ahorro:
| Base imponible del ahorro | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% |
| 6.001 - 50.000 € | 21% |
| 50.001 - 200.000 € | 23% |
| 200.001 - 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 28% |
Coeficientes de abatimiento
Para bienes adquiridos antes del 31/12/1994, hay coeficientes que reducen la ganancia. Se aplican hasta un valor de transmisión acumulado de 400.000 € por contribuyente.
Exenciones
- Reinversión en vivienda habitual: si el bien transmitido es vivienda habitual y se reinvierte en otra en plazo de 2 años, exención total o parcial.
- Mayores de 65 años en vivienda habitual: exención total con condiciones.
Plazo
Declaración del IRPF del año en que se firmó la transmisión (junio del año siguiente).
Tabla resumen de impuestos por vía
| Vía | Comprador paga | Vendedor paga |
|---|---|---|
| Venta 100% conjunta | ITP | Plusvalía + IRPF |
| Extinción de condominio | AJD | (Sin transmisión externa, no IRPF si no hay exceso) |
| Venta cuota a tercero | ITP | Plusvalía + IRPF |
| Subasta judicial | ITP | Plusvalía + IRPF |
Coordinación con la hipoteca
Si hay hipoteca pendiente, la operación se complica:
- Cancelación: lo más limpio.
- Subrogación: si el comprador acepta y el banco lo permite.
- Mantenimiento solidario: peligroso si no se libera al vendedor.
Conviene tramitar la liberación expresa del vendedor frente al banco.
Documentación imprescindible
Para cualquier vía:
- Nota simple registral actualizada.
- Certificado de comunidad de estar al corriente.
- Último IBI.
- Cédula de habitabilidad y CEE.
- Si hay arrendatario: contrato y notificación.
- Si hay hipoteca: saldo certificado por el banco.
- Documentos personales (DNI/NIE).
Plazos clave en una vista
| Trámite | Plazo |
|---|---|
| Notificación de retracto al copropietario | Antes de cerrar la venta |
| Plazo de retracto | 9 días desde notificación |
| Modelo 600 (ITP/AJD) | 30 días desde escritura |
| Plusvalía municipal | 30 días desde transmisión |
| IRPF | Año siguiente al de la operación |
Cierre práctico: vender un proindiviso es una operación con muchos componentes legales y fiscales que se cruzan. Una buena planificación previa —elección de la vía adecuada, anticipación de los impuestos, coordinación de la hipoteca y de la documentación— puede ahorrar miles de euros y semanas de tramitación. Una mala planificación puede dejar la operación atascada en cualquiera de los cuatro bloques: civil, fiscal, hipotecario o registral.
Aviso legal: este artículo es informativo. Tipos impositivos y regulación fiscal varían por CCAA y se actualizan periódicamente. Última actualización: 14 de octubre de 2026.